IFRS 16 Leases

Leases 可以作为一间公司里的租约。一份租约里至少会有两方：一个是出租人 lessor，另一方则是承租人 lessee。根据双方的签约，lessee 有权利租借使用 lessor 的资产，但 lessee 同时必须支付租金，通常为月租。

1. Objective

IFRS 16 Leases 主要说明应该要如何 recognise, measure, present 和 disclose leases。有了 IFRS 16，lessor 和 lessee 都能更忠实地汇报公司的租约。

2. Definition

Leases - A contract, or part of a contract, that conveys the right to use an asset for a period of time in exchange for consideration.

租约是一种合约，通常涉及两方。合约将列出在一定的时段里，A方拥有权利使用资产，但必须偿还金钱 (或其他资产) 给B方。

租约存在的两个基本条件是，A方必须拥有权利：

1. 控制如何使用资产，并不受第三方的限制或指导。换句话说，A方拥有使用资产的自由性 (right to direct the use)
2. 获得资产全部的经济效益 (obtain substantially all economic benefits)。

2.1 Identified assets

IFRS 16 特别提到 identified assets 这个词。Assets 资产之前解释过了，这里就不做解释了。但是 identified 又是什么意思呢？字面上翻译的话就是“确定的”资产。

最直接“确定”一个资产的方法就是在租约里列出的资产。如果合同里清楚写明资产A将被租借，那么资产A就是 identified asset。

当然不是所有在租约里的资产都是 identified assets。IFRS 16 也说明在租期间，lessor 没有权利用另一个资产替代租约里的资产 (right to substitute)。如果 lessor 有了 right to substitute，那么这个资产就不能称为 identified asset。除非 lessor 有义务维修资产，就有可能是 identified assets。

2.2 Right to direct the use

Lessee 拥有权利使用资产如果：

1. Lessee 在租期间，拥有权利制定资产使用的目的和方法
2. 资产使用方法已经被预定了，lessee 可以在租期间运用资产，而且 lessor 不能再租期间更换。

这样一来，lessee 拥有使用资产的绝对权利，而且不受 lessor 约束。

3. Recognition and measurement

3.1 Lessee Accounting

在 lessee 方面，因为租借了资产来产生经济效益。IFRS 16 规定了就算法律名义上资产不属于 lessee，但是因为 substance over form，就当作向 lessor “贷款”买了这个资产。

所以 lessee 会在 Statement of Financial Position 资产负债表 Assets 里 recognise 租借的资产，可以称为 Right-of-use assets 或 Leased assets。另一方面，“贷款”也会出现在 Liabilities，叫做 Lease liabilities。

IFRS 16 说明了 Right-of-use assets 和 Lease liabilities 一开始是 Present value of minimum lease payment (PV MLP)。MLP 简单来说就是未来 lessee 必须偿还的租金，而要拿到 MLP 的 PV 的话当然要 discount 回来。至于用什么 rate 来 discount 的话，一般上都是租约上的 rate 为准。

除了以上的租金，Right-of-use assets 也包括了：

1. 在租约开始时或之前所支付给 lessor 的任何费用，扣除任何 incentives
2. 因为租约需付的费用 (initial direct costs)
3. 以后必须移除资产还给 lessor 的费用 (dismantling costs)

有了以上的 initial recognition，subsequent measurement 就是在每个财政年的最后一天都有重新评估 Right-of-use assets 和 Lease liabilities。Right-of-use assets 就是要折旧 charge depreciation，而 Lease liabilities 就以 amortised cost 的方式计算 (即租金将分为 principal repayment 和 interest charged 两个部分)。

3.2 Lessor Accounting

对 lessor 而言，资产租借出去可以带来租金收入，所以还是属于 lessor 的资产。Assets 就依据分类来 recognise，比如 investment property 的话就跟着 IAS 40 Investment Property，然后一样 depreciate。

至于从 lessee 收来的租金，对 lessor 来说是收入，就会出现在 Statement of Profit or Loss 损益表的 Rental income。

4. Exception

对 lessee 来说，如果租约符合以下其中一个条件，就可以采用比较直接的方法，直接当作 rental expenses charged to SOPL：

1. 短期租约 Short term lease (<12 months lease)
2. 低价值资产 Low value assets (when new)

这样的话，lessee 就不会有 Right-of-use assets 和 lease liabilities 了。换句话说，depreciation 和 interest charges 将被 rental expenses 代替。

5. Conclusion

IFRS 16 的推出其实是代替了旧的 IAS 17，受影响的公司也不少，其中最严重的应该就是那些很多租约的公司了。

比如航空公司租借回来的飞机，这些都是一笔很大的数目。在租期的前几年，公司将因为 depreciation 和 interest charges 影响了 profitability。因为 IAS 17 的 rental charges 都是 straight-line method，反观 IFRS 16 的 interest charges 都是 amortised cost。

短期来看，公司的业绩会大大受影响；长期来看，其实并没有太大的影响。

但是 IFRS 16 其实也饱受争议。例如同一个资产将同时被 lessor 和 lessee 归纳为资产，难免会引起混淆。而且在租约没有更改的情况下，业绩却在租期前期被影响，似乎对那些重租约的公司不公平。

无论如何，IFRS 16 这次的 single accounting model 的确解决了 IAS 16 的混乱，是避免了不同公司对 lease 不同的见解和处理方式。