Focus Point 是马来西亚耳熟能详的牌子，在各大商场都会看到它旗下的品牌。相信大家对他家的品牌都不陌生。
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Focus Point 的店面多数在商场里营运
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| 除了核心眼镜业务之外，公司也有参与饮食业务 |
由此可见， FOCUSP 的策略都是专注于商场里的营运。翻阅公司 2022 年的财报，RM48mil 的 PBT 可以收到 RM75mil 的营运现金流；对比 2021 的数据，RM20mil 的 PBT 可以收到 RM59mil 的营运现金流。这个数据对零售业来说是很可观的。就算是对比 2020 和 2019 年，营运现金流还是远远超过 PBT。那么公司是如何每年保持如此高的营运现金流呢？
其实这一切都归根于 IFRS 16 的介入。在 IFRS 16 还没正式生效之前，公司缴付的租金都属于营运现金流的一部分；反观，IFRS 16 把这些租金归纳在融资现金流里，造成营运现金流过高的“假象”。所以当我们把 2022 年付的租金 RM41mil （不包括利息）归纳在营运现金流，营运现金流从原本的 RM75mil 变成 RM34mil，比 PBT RM48mil 低。
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| FOCUSP 的 2022 年 PBT RM48mil |
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| 但公司的营运现金流达 RM75mil |
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| 公司所付的商场租金 RM41mil （利息除外）在融资现金流里 |
在评估一家公司的时候，现金流是其中一项最重要的指标。而如果比较 2019 年（IFRS 16 生效）之前和之后，看起来营运现金流飞速地进步了，还常年达到了不符合逻辑的水平。尤其是像 FOCUSP 这样，大部分资产属于 RoU 的公司，它的反差会更大。所以如果我们只是从营运现金流的角度去判断的话，还有一些盲点是需要注意的。
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| 公司接近 6 成的资产都属于 RoU |
除了现金流，IFRS 16 也会影响公司的 ROE，也是另一个重要的指标。对于高 RoU 资产的公司，评估的难度又提升了。
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